当前，冷链物流行业正经历从“规模扩张”向“价值创造”的关键转折。全国冷库总容量虽已突破2.18亿立方米，但同质化竞争加剧、高空置率与运营低效并存成为行业普遍痛点。如何让重资产投入的冷链园区实现从“投”到“盈”的良性循环？8月13日，咸宁市现代物流产业发展工作专班举办的首期“物流讲堂”上，国内冷链产业资深实战专家、河南省物流协会会员单位河南新开元供应链管理有限公司总经理陈世举应邀作专题授课，系统分享了冷链园区运营招商的实战策略，精准破解行业难题。

 陈世举，兼具制冷设备高级工程师、高级物流师双重专业资质，深耕冷链园区规划、投资运营全链条十余年，成功打造4万余吨标准化高标冷库标杆项目，先后获评全国冷链创新人物、园区运营卓越贡献奖等国家级行业荣誉。其所负责的新开元供应链冷链产业园，位于郑州国际物流园区，是集多温区仓储、冷链配送、冷链云仓、中央厨房等功能于一体的全产业链冷链园区，在园区定位、业态布局与运营服务方面积累了丰富的实战经验。

 结合行业大势与一线实操，陈世举的分享系统梳理了冷链园区从顶层定位到招商运营的全链条策略，从行业周期研判、园区差异化顶层定位、产业链精准招商体系、全周期数字化运营、招商成效闭环管理、新兴赛道布局六大维度系统阐释。他指出，冷链行业发展已演进至“4.0阶段”，即以冷链物流为底座，深度绑定区域本土产业，打造特色冷链产业枢纽；但当前多数园区仍面临物业地产思维固化、入驻业态单一、温区配比失衡、增值服务缺失、重资产经营承压等五大核心痛点；尤其小微园区还额外面临商业定位模糊、运营成本高企、数字化能力薄弱、同质化低价竞争等经营困境，传统“房东模式”正加速失效，行业亟待从“物业管理方”向“产业组织者”转型。

 在园区定位层面，陈世举提出“客户金字塔分层模型”，以医药、高端预制菜等作为顶层标杆业态拉高租金溢价与品牌价值，以快消品、乳制品等作为中层主力业态稳定基础租金收入，以果蔬农产品、冷链服务商等作为底层配套业态盘活闲置库容并完善产业生态，园区应依据自身资源禀赋与区域竞品分析锁定1—2个核心赛道，实现空间规划与业态精准匹配，从源头规避同质化竞争。

 在招商策略上，他主张建立全产业链视野，梳理上游、中游、下游目标客户清单，结合区域产业特色定向招商，针对大宗冻品贸易、城配物流、生鲜电商、预制菜、医药等不同业态客户的核心诉求制定差异化招商方案，同时搭建政企协同、行业垂直、存量裂变、数字营销四维渠道，建立从线索筛选到运营回访的全流程标准化管控体系，严控租金定价与谈判规则。陈世举特别强调，园区可持续发展的核心在于从“租库房”转向“卖服务”，应构建涵盖仓单质押融资、集采降本、数字化温控溯源、产业沙龙培训等在内的全周期增值服务体系，建立招商运营协同联动机制，将客户续约率与满意度纳入团队考核，形成“招商引流入驻→运营深耕服务留存→产业生态增值→老客户转介绍”的良性循环。

 在招商成效评估方面，他提出应摒弃单一出租率考核，建立过程效率、经营成果、园区长期健康度三维度评估体系，通过分阶段落地实施，推动园区从仓储载体向区域冷链产业枢纽升级。预制菜产业化、医药冷链合规化、跨境冷链常态化将成为增量赛道，低碳节能冷库、智能IoT温控、全链路数字化溯源将成为行业标配，冷链园区必须摆脱对传统租赁模式的依赖，深度服务区域产业，才能在新一轮竞争中赢得主动。

 此次咸宁“物流讲堂”的专题分享，为冷链物流园区的规划、建设与运营提供了兼具宏观视野与一线实操指引的系统解决方案，对于正在经历转型升级的河南省冷链物流行业而言，其“从投到盈”的实战策略，为推动园区从“房东”向“产业组织者”转型提供了清晰的路径参考。